Les infos clés pour évaluer la rentabilité immobilière locative
Lorsqu’un investisseur cherche à savoir s’il est intéressant d’acquérir un bien immobilier pour le louer, il a besoin de calculer la rentabilité immobilière locative : on vous explique tout.
Pour estimer la rentabilité immobilière locative, on calcule dans un premier temps la rentabilité brute, qui s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement, puis en multipliant le résultat par cent. Par exemple, un appartement de 75m2 acheté 250.000 euros et loué 1.300 euros par mois aura une rentabilité brute de 6,24% : (15.600 / 250.000) x 100 = 6,24.
A noter que ce chiffre ne tient pas compte de tous les facteurs : la rentabilité nette de charges peut donc être un indicateur plus pertinent. Pour l’obtenir, il faut retrancher la taxe foncière, les charges non-imputables au locataire, et les éventuels frais de gestion du loyer annuel. Dans notre exemple, fixons-les respectivement à 1.000 euros, 600 euros, et 10% du loyer, soit 1.560 euros. La rentabilité nette de charges sera alors de 4,97% : (15.600 – 3.160 / 250.000) x 100 = 4,97.
Une différence entre petites et grandes surfaces
La rentabilité nette de charges varie entre 2 et 7%, parfois d’avantage pour des biens très spécifiques. D’une manière générale, les petites surfaces ont une rentabilité immobilière locative supérieure aux grandes. En effet, le coût moyen au mètre carré de la location d’un studio est plus élevé que celui d’un 5 pièces.
En revanche, le renouvellement des locataires se fait moins souvent dans un logement de grande taille, généralement occupé par des familles, alors que les petits surfaces sont prisées des étudiants, des stagiaires, ou des jeunes travailleurs, plus susceptibles de déménager. Investir dans un 2/3 pièces est donc un bon compromis, entre une rentabilité nette intéressante et un turn-over de locataires raisonnable. Quoi qu’il en soit, l’investissement immobilier reste un placement attirant, avec un excellent rapport risque/rentabilité. Si le livret d’épargne ou l’assurance-vie sont très sûrs, ils rapportent aussi très peu, surtout à l’heure actuelle.
Où investir ?
La rentabilité immobilière locative n’est pas la même partout en France : la rentabilité est plus faible dans les secteurs très demandés, car le prix de vente des biens immobiliers y est plus élevé. C’est notamment le cas de Paris, où la rentabilité immobilière locative est d’environ 3%. Pour autant, ces territoires sont plus sûrs en matière de valorisation, car l’offre y est en général toujours inférieure à la demande. Aujourd’hui, Saint-Étienne (10,26%), Perpignan (10,22%), Roubaix (10,13%), Béziers (9,93%), et Mulhouse (9,70%) figurent dans le top 5 des villes où la rentabilité brute locative est la plus élevée.