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Les clés pour acheter malin

Publiée le 05/07/2020

Après une année 2019 qui a enregistré une activité record avec plus d’un million de transactions, le marché immobilier en 2020 devrait conserver les mêmes fondamentaux : des taux d’intérêt attractifs qui dopent le marché, de forts besoins en logements face à une offre insuffisante, un engouement pour la pierre comme investissement privilégié dans un contexte d’incertitudes liées aux retraites. Tout cela va maintenir la hausse des prix – modérée - dans les grandes villes. Si l’activité sera en léger repli (hausse des prix, banques plus sélectives), la dynamique ne sera pas pour autant enrayée. Voici quelques conseils à suivre :

Profitez des taux d’intérêt toujours bas

 

Si vous avez un projet immobilier et que vous êtes en capacité d’acheter, la bonne nouvelle résulte dans les conditions d’emprunt qui doivent rester favorables. Les taux d’intérêt des crédits immobiliers se situent à des niveaux historiquement bas (1, 12 % en moyenne toutes durées confondues selon l’Observatoire Crédit Logement CSA).

 

Pour les particuliers, il n’y pas de forte remontée perceptible à l’horizon. En dehors d’un événement économique majeur, les taux d’intérêt vont rester très bas au moins les premiers mois de 2020. Certains économistes, comme Pierre Sabatier, considèrent même que les taux vont rester à des niveaux durablement bas pendant 10 ans. Ce n’est pas une raison pour emprunter les yeux fermés. Surveillez le coût de votre assurance emprunteur et tous les frais annexes liés à votre projet immobilier.

Prêt : Soyez vigilant sur les conditions d’octroi

 

Avec les recommandations du HCSF, les banques pourraient être plus sélectives. Ne plus accorder des prêts au-delà de 25 ans et veiller à ce que les mensualités de crédit ne dépassent pas 33% des revenus.  En ce début d’année, les emprunteurs les plus risqués en terme de santé ou âgés sont déjà pénalisés : les taux de l’usure pour les crédits immobiliers se durcissent. De 0, 15 % en moyenne depuis le 1er janvier 2020. Le taux de l'usure correspond au taux maximal auquel une banque peut accorder un prêt. Ce taux inclut tous les frais : dossier, assurance, garantie et courtage éventuel. Ci dessous le tableau de la banque de France sur le taux d'usure.

Faites appel à un courtier

Que ce soit dans le cadre du projet d'acquisition de votre résidence principale ou pour investir, n'hésitez pas à mettre en concurrence votre banque pour obtenir les meilleures conditions d'emprunt. Au delà de l'aspect conseil, faire appel à un courtier, spécialiste en crédit immobilier, doit vous permettre d'obtenir le taux le plus bas et réaliser des économies. Illustration avec Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Il y a aussi CafpiMeilleurtaux et Empruntis notamment.

 comptez pas sur une baisse des prix

 

Paris, en Ile-de-France et en régions, la hausse des prix des logements va se poursuivre en 2020. Selon les notaires de France : « La tendance observée à partir des indicateurs avancés anticipe une hausse des prix sur un an pour l’ensemble des grandes communes de France à l’exception de Toulon, Grenoble et Reims où la tendance est à la stabilisation des prix. »

Une grande majorité de professionnels de l’immobilier anticipe une hausse modérée des prix en 2020 dans les grandes villes. Entre et 2 % de hausse, selon Laurent Vimont, président de Century 21.

 

Les prix, les montants, les délais de vente, la superficie, les écarts de prix ( la marge de négociation) présentés lors de la conférence de presse annuelle du réseau Century 21, le 6 janvier 2020.

A Paris et en Ile-de-France, ci-dessous le tableau plus spécifique des prix moyens au m2 dans les départements, les montants d'acquisition, les délais de vente, la superficie moyenne.

 

Investissez dans des secteurs porteurs

 

Après avoir passé au crible cinquante villes françaises à l’aide de nombreux critères: prix, dynamisme économique, démographique, population étudiante, revenus disponibles… voici celles où acheter un logement devrait être le plus rentable à moyen terme. Le palmarès des villes où investir selon l’étude du Figaro Immobilier.

Misez sur l’essor du Grand Paris

 

Avec le projet du Grand Paris Express, privilégiez les communes dont les projets de gares verront le jour à l’horizon 2024, avec l’organisation des Jeux Olympiques. Exemple avec la ligne 15 sud qui relie Pont de Sèvres à Noisy Champs et dont les travaux ont démarré. Idéalement, il faut rester à proximité de ces futures gares, avec une distance maximale de 800 mètres. Il faut avoir en tête les grandes interconnexions.

Parmi les secteurs porteurs et les territoires à privilégier : Saint-Denis, Saint-Ouen, Villejuif, Le Bourget, Villiers-sur-Marne, Bagneux, Aubervilliers, Champigny, Clamart. Ce sont des communes dotées de belles perspectives en termes de mobilité et de créations d’emplois et donc de besoins en logements. Pour les plus patients : Orsay, Massy Palaiseau et le plateau de Saclay.  Stéphane Desquartiers, président de la maison de l’investisseur livre ses conseils. 

Location saisonnière, nue ou en meublé : le plus rentable ?

Location touristique saisonnière, LMP (loueur en meublé professionnel), LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou location nue plus classique, il existe différentes formules pour louer son logement ou proposer sur le marché un bien acquis afin de procurer un complément de revenus ou en profiter plus tard, au moment de la retraite, par exemple. Philippe Crevel, président du Cercle de l’Epargne, répond à la question : quel type d’investissement rapporte le plus ?

 

Investir en LMNP (location en meublé non professionnel) ou en saisonnier, quelle est la bonne stratégie ? Maud Velter, spécialiste de la location répond à l'occasion de l'émission Les Clés de l'immo

Le dispositif d’investissement locatif dans l’ancien, porte le nom du ministre du logement : Denormandie. Pour permettre de rénover des biens anciens dégradés dans des villes moyennes, l’Etat fait appel aux investisseurs privés. Ainsi, si par exemple, vous réalisez des travaux, à hauteur de 25 % du coût de l’acquisition d’une maison ou d’un appartement, puis vous engager à mettre le bien en location (pendant 69 ou 12 ans), en contrepartie, vous obtenez une réduction d’impôt sur vos revenus. A l’occasion de l’émission les Clés de l’immo, Henry Buzy-Cazaux, président de l’IMSI, a expliqué les modalités du Denormandie, la part de risques mais aussi les secteurs à privilégier.

 

Acheter pour investir en Pinel dans le neuf

 

Prolongé jusqu’à fin 2021, le dispositif Pinel est investissement locatif dans le neuf. Avec les même fondamentaux que le Denormandie (privilégier l’emplacement, s’assurer de la vitalité du marché locatif…), il s’adresse aux propriétaires qui achètent ou construisent un logement neuf dans une zone tendue (A Bis, A et B1) et s'engagent à le mettre en location pendant 69 ou 12 ans. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %. Franck Vignaud, du Laboratoire de l’immobilier conseille sur les secteurs à suivre, les bonnes pratiques et les pièges à éviter avec le Pinel.

 

 

Acheter pour investir dans la pierre papier

Et pourquoi pas investir dans une SCPI (société civile de placement immobilier) ? Avec des rendements qui dépassent les 4 %, les SCPI ont de solides atouts. Elles permettent d’investir dans le locatif sans avoir les problèmes de gestion, celle-ci étant confiée à des professionnels. En détenant des parts, vous pouvez accéder au marché des bureaux, des commerces, des centres logistiques par exemple. Cependant, la pierre papier est à manier avec vigilance. Quels placements privilégier ? Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com livre ses conseils dans les Clés de l'Immo.

 

Fiscalité : constituer une SCI

 

SCI : Société civile immobilière. Trois lettres parfois présentées comme des lettres magiques qui règleraient bien des problèmes en matière de gestion et de transmission de patrimoine, notamment en famille. Dans tous les cas, afin d'être utile et efficace, la SCI doit répondre aux besoins spécifiques de chacun. Explications de Maître Elodie Frémont, notaire du Grand Paris à l'occasion de l'émission Les Clés de l'immo.

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